產城融合是在我國轉型升級的背景下，針對一些地方利用房地產業快速發展時機大規模擴張城市建設而提出的一種發展思路。產城融合發展理念在于，實現產業與城市功能融合、空間整合，達到“以產促城，以城興產，產城融合”的協同發展格局。在經濟轉型、要求區域協調發展的背景下，產業運營商協同打造產業鏈、創新鏈、投資鏈和服務鏈，推動各園區新興產業能級提升，強化以投帶招、以招促投、投招聯動，通過資源整合對園區開發運營主業進行賦能，助力區域實現高水平產城融合。
隨著我國基本完成工業化，經濟發展進入轉型升級的新常態階段，隨著我國城鎮化水平不斷提高，人民群眾對物質文化生活水平有更高的要求，加之資源環境約束增強、生態建設要求提高，以及新區數量不斷增多，新區發展也遇到瓶頸，不能簡單延續過去大量增加投資、不斷引進項目、依靠國家政策的發展模式。一方面，隨著生產要素結構發生變化，以新科技、數字經濟正在逐步成為重塑全球經濟結構、改變世界競爭格局的關鍵力量。另一方面，產業園區加速進入市場化發展新階段，各地不斷探索模式創新，強調專業化運營，以市場主體、園區效益為核心的市場機制帶動園區項目正在逐步從空間開發走向產業生態運營，深挖產業發展潛力，以科創服務和創新資源優勢展開差異化競爭。因此，產業發展進入鏈式分解、跨界融合、協同創新的新階段，自然需要圍繞新要素的新組合，搭建產城融合新的發展平臺。 產業園區是經濟發展的主戰場，是產業與經濟集聚的重要載體，也是實現區域經濟高質量發展的推動器和加速器。因此，各地政府一方面落實區域戰略，對全市產業園區的主導產業進行了明確劃分；另一方面下大力打造主題產業園區，將產業生態園打造成為新主體的集聚區、新功能的融合區、新服務的示范區、新基建的先導區、新治理＋的實踐區、綠色發展的標桿區，引領全市制造業高質量發展。因此，產業項目及資源集聚呈現明顯趨勢，產業園區運營商基于其產業認知能力和號召力聚焦細分產業領域，持續強化產業特色，營造產業生態進一步促進創新要素集聚。
另一方面，2022 年 1 月，工業和信息化部印發《關于促進制造業有序轉移的指導意見》，《意見》明確引導促進技術密集型產業向中西部和東北地區中心城市、省域副中心城市等創新要素豐富、產業基礎雄厚地區轉移。因此，承接產業轉移成為二三線城市經濟發展的焦點之一。多個城市搶抓城市群區域協同發展機遇，積極承接重點城市產業轉移和科技成果轉化，推動區域經濟高質量發展。隨著重點城市群區域發展格局戰略的實施和經濟結構調整、產業轉型升級，尤其是新興產業的迅猛發展，給二三線承接城市群外溢產能帶來眾多商機。在此基礎上，跨區域共建產業園區充分發揮疏散地推力、承接地吸納力、以及運營商動力是做好產業疏解轉移的關鍵。產業園區運營商集合疏散地、承接地共建創新產業園區或開發區，通過產業轉移與承接促進區域協調發展，切實發揮了各自的資源稟賦優勢，實現生產資源的優勢互補，推動產業協同發展步入快車道。
2022年以來，政策不斷加持下，建設認定一批“專精特新”產業園，加快“專精特新”企業集聚發展；支持“專精特新”產業園提升服務功能，鼓勵產業園區引進重點項目和企業，培育和壯大重點產業集群已經成為國內部分城市推動“專精特新”企業集群集聚的一種選擇。如重慶兩江新區認定金泰產業園、大地企業公園等四個園區為為“專精特新”產業園等。 在此基礎上，一方面，產城運營商聚焦專精特新發展的關鍵領域和環節，在園區運營服務層面構建專門面向專精特新企業的服務框架。如星河產業集團提出了“1+2+3”專精特新的服務模式。“1”是區域政府，包括國家的有關部門，在政策方向上進行方向指導；“2”是培育單位，星河產業集團聯合領軍企業研究院共同成立了專精特新的服務中心，通過研究院和星河產業集團做培育單位進行企業培育和招商運營。“3”是小巨人企業，通過龍頭企業、小巨人企業的參與，構建產業協同、創新帶動的共建模式。與此同時，星河還搭建了“1+6”重點工程，加速專精特新企業集聚、成長、創新轉型。 另一方面，在政策指引下，不僅是企業在走向專精特新，園區運營商也在打造“專精特新”運營模式。其一，賽道專業化，園區運營商通過打造主題園區，推動產業鏈上下游的中小企業規模化集聚，讓企業在產業生態中持續發展，建立穩定可觀的供應鏈需求運營商配合集中投放資源，協同政府制定政策，讓企業獲得成本可控的長期供應鏈保障。其二，運營精細化，不斷加強園區服務的數字化、智能化管理,完善園區配套建設和服務體系,在延伸產業鏈條、形成產業集群、構建產業生態的同時提升運營商資產效率。其三，資源特色化，園區運營商基于園區產業基礎、自身資源稟賦、區域市場擴張能力聚焦細分領域打造自身核心業務優勢。如微醫集團結合“互聯網+醫療健康”業態，打造互聯網健康醫療小鎮，覆蓋“全科+專科、線上+線下”的醫療健康服務體系。其四，服務創新化，運營商搭載數字化等新興技術賦能園區運營管理，通過打造智慧園區平臺帶動管理模式創新、通過REITs等投融管退模式打通輕重資產循環，創新商業模式等。深圳·星河雙子塔：依托深圳·星河WORLD產融大城，搭載全方位服務及配套 3月底，“融合共生 向新而行”中國最高等高雙子塔全球發布會在深圳·星河WORLD舉行。深圳·星河雙子塔作為深圳·星河WORLD產融大城升級力作，于深圳中軸之上，乘160萬m2超級灣區都會之勢，打造369米中國最高等高雙子塔。深圳·星河WORLD是集產業、商務、居住、教育、購物、休閑等多種業態配套的產融新城，園區占據福田CBD、深圳北站商務區和坂雪崗科技城三角鼎立優勢區位，定位“園區+金融”雙閉環總部基地。目前已聚集超1200家企業，其中世界500強26家、上市企業46家，134家國高企業，形成新一代信息技術、高端裝備制造、文化創意、生命健康、科技金融五大產業集群，預計雙子塔建成后整個園區將提供超7.5萬就業崗位。 產業、企業、人才的發展離不開良好的營商環境，為提升產業競爭力，助推企業全生命周期成長，星河產業以聯盟共享理念為核心，以資源運作為抓手，以平臺生態圈建設為宗旨，與入駐企業、合作伙伴、地方政府等共建全方位產業運營服務體系，實現多方共生、共贏。依托星河強大的綜合業務板塊協同，星河超級企業服務中心通過打造“一中心六平臺”的服務體系，以產業服務為核心、物業服務為基礎、商務及配套服務為支點，致力于締造全方位多層次的高端智慧服務。該服務體系涵蓋了279項服務、逾300人服務團隊、“1234”響應機制、24小時服務終端等內容，已累計服務企業逾1300家次，協助逾700家企業開展申報工作、服務企業員工超10000次。
2022年《政府工作報告》強調，“深入實施創新驅動發展戰略，鞏固壯大實體經濟根基”，將促進產業園區發展。行業發展出現新動向，如特色主題園區、輕資產運營、綠色發展等，產業園區開發運營企業需要思考與謀變以適應新形勢。2023年“十四五”發展規劃逐步落地，各地紛紛推進“主題產業園區”建設，產業新城正從“大而強”轉向“特而專”，運營商打造“專精特新”產業項目。未來，產業新城運營商將更加注重產業的轉型升級，通過打造更加健全完善的創新生態體系和產業服務體系，形成產業生態與區域發展生態共生，城市功能與產業功能共融的新態勢，實現區域產業的高質量發展。