學習歸來話發展 | 陳燕：關于新城區商業開發的思考
編者按：
學習期間，通過對蘇州圓融集團實地觀摩與交流，其成立歷史、項目開發構想、招商引資經歷及現在的運營管理經驗與我自身的工作十分契合。蘇州圓融發展集團所開發建設的圓融時代廣場、圓融星座項目與集團雪山片區、濟鋼片區有很多相似之處，都屬于在新城區的商業開發運營，有很多值得思考的經驗。
一、蘇州新城商業調研
商業是一個城市繁榮的重要標志，它對城市功能提升意義重大，特別是對城市新城建設來說。商業開發可以彌補新城開發之初配套的不足，滿足新城居民的消費需求。
蘇州工業園區（以下簡稱園區）位于蘇州古城東側，它是中新兩國共同合作開發的國家級示范園區。經過十幾年的發展，園區發展成就卓越，主要經濟指標年均增幅30%以上，現已成為一個集居住、商務、商業、旅游、工業等多種功能于一體的現代化新城。作為全國新城開發建設的典范，園區商業從無到有，歷經十五年，逐漸繁榮，取得了巨大的成就，現已成為蘇城新興的市級商圈。
從早期的左岸商業街、湖濱新天地，到李公堤，再到圓融時代廣場，園區已初步形成了較為完善的三級商業等級體系，按其功能屬性可以分為社區服務型，以鄰里中心為代表，分散布局；區域級商業功能區，以東環路沿線大賣場集聚區為代表，沿線布局；市級商業功能區，以環金雞湖商圈為代表，面狀布局。其中圓融時代廣場、圓融星座、誠品生活是蘇州圓融集團的代表作。
目前園區商業開發體量已有300萬平方米，還有數個規劃在建項目，總的來說，未來園區商業體量供應將非常可觀。各種商業項目錯位競爭、特色發展，共同支撐園區市級商圈建設。
二、蘇州園區對新城商業開發的借鑒意義
從圓融時代廣場等項目的成功看，在新城開發商業項目最重要的幾個要素是選址、定位、片區內的開發時序以及招商運營。
（一）選址
新城一般位于城市中心區外圍，在地理位置上距離城市中心區有一定的距離。大型商業體能夠立足于此，主要依賴汽車和公共交通設施，縱觀園區大型商業體，大都沿交通干道布局。
商業體布局在新城與老城交界地帶，既可以吸引新城區的消費者，又可以吸引老城區的居民來購物。
商業乃至商圈的成功依賴于周邊成熟的環境。如圓融時代廣場，周圍建有大量高檔社區、星級酒店群、高端寫字樓，這些都為圓融時代廣場帶來了巨大的潛在人流。從一些國內發達地區的新城如廣州天河城、深圳福田等地來看，當地的商業很發達，其中一個原因就是商業和娛樂聯姻，商業與商務聯姻，新的大型商圈范圍內往往包含居住、娛樂、休閑、旅游、商務等業態組合。
（二）定位與設計
新城商業開發較晚，要想在市場競爭中后來居上，就必須充分利用用地空間優勢，與老城區商業錯位發展。注重新城景觀，提供足夠多的停車位，構造業態與品牌的優勢，滿足一站式購物需求。一般當消費者的消費實力達到一定階段，就對購物場所有了新的要求，它不能僅僅滿足消費者的物質需求，同時要有一種寓購物與休閑中的情調，使消費者從中得到感官的享受和精神的放松。圓融時代廣場就以其超前的規劃理念、新穎的建筑造型、時尚的夜景、超大的體量、4000個停車位、一站式的購物理念，脫穎而出。
（三）招商運營
圓融項目以自持為主，商業街、寫字樓以及百貨全部自持運營，在招商方面，聘請國際知名的招商顧問團隊進行策劃后統一招商，并得到了當時市政府方面的全力支持，對特殊的企業給予了特殊的招商引資政策；同步成立了自己的商業運管公司，借助外腦逐步修煉內功，提升團隊能力。如今，圓融已經是蘇州知名的商業運營國企，并且逐步走出集團走出蘇州。
（四）開發時序
新城商業發展是一個循序漸進的過程，不能急功近利。蘇州園區商業比較注重開發時序，在確定了城市定位的基礎上，加強對商業網點的布局，重視發展市級商業區，建好特色項目，同時也發展社區商業保障民生，形成立體化的商業網絡。
在建設之初，由于缺乏人氣支撐，所以園區商業是以發展社區商業為主，主要是鄰里中心模式，滿足人們的基本生活需求；進而發展一些小型的商業街區，如左岸商業街，業態以餐飲為主，能夠比較快的聚攏人氣；最后隨著新城基礎設施建設不斷完善、房地產開發走向成熟、新城居民不斷導入等一系列條件成熟，才開始發展大型的城市綜合體，來滿足新城居民日益增加的物質文化娛樂需求。
通過合理的商業開發時序，構筑新城立體化的三級商業等級體系，進而實現新城商業的全覆蓋。
三、對標項目
城投置業開發的雪山世紀中心，總體量約95萬平方米，項目由6塊宗地組成，其中包括15萬平方米大型購物中心、22.5萬平方米甲級寫字樓、19 萬平方米中檔寫字樓、4.9萬平方米花園辦公、2.6萬平方米商墅產品以及3.5萬平方米商街產品。項目分期開發，自2022年底起陸續開工，目前已有約80萬平方米在建、預計2023年—2025年陸續進入市場。
項目地塊總體位于雪山片區世紀大道北臨，有容量約十萬人的中高檔社區，自2021年起陸續建成并交付。周邊有山東體育學院、山東建工大學，區內還有優良的九年制學校5所，片區內人口穩定增加。
該項目與蘇州圓融項目無論從開發主體、項目區位還是物業類型都有較多相似之處。開發主體均為國有企業，項目都位于新城區，物業類型皆從寫字樓到購物中心、酒店多商業業態并舉。橫向對比兩個項目后，對雪山項目未來推進有以下思考：
（一）注重宗地間景觀設計的關聯性
商業景觀設計不同于其他的景觀，它不是純粹的自然空間，應該是動態的四維空間景觀，具有空間連續性特點，商業景觀是把商業場內外不同的景點組成了連續的故事，讓消費者在其中得到精神的放松，達成購物即休閑的效果。
（二）商業業態布局科學合理
借鑒蘇州園區三級商業體系，在雪山形成社區商業、區域級商業、市級大型購物中心的組合。B7\B8地塊臨近片區安置區，利用寫字樓底商群布置社區型商業，布置滿足區內居民生活需求；B9+B10商街部分為市級大型購物中心，利用品牌效應，吸引10公里乃至更大范圍內的目的性消費人群；B13/B14地塊為高端甲級寫字樓，其裙樓商業宜定位為區域級精品商業，服務自身及周邊2公里商務人群的中高檔消費。
（三）輕重資產剝離
圓融集團在籌建園區之初，在請專業機構做園區招商策劃的同時聘請了業內大拿，組建自己的輕資產運營公司，與外腦及政府協同，進行園區整體的招商。輕資產運營與重資產建設完全分為兩個主體。這就使得兩個團隊可以各自聚焦業務、降低企業運營成本，以提升專業化度的方式提高資產運營的效率及質量，以獲取更高的資本市場的認可，拓寬融資渠道。
（四）充分發揮國企的帶頭作用
雪山世紀中心片區可借鑒蘇州園區開發及圓融集團經驗，與駐地政府積極配合，從招商引資到服務民生，緊貼政府、區域發展目標，為區域乃至市域培育出新的經濟增長部落。
城投置業公司于2016年9月啟動經營生產，不到7年的時間組織實施開發項目22個，代建項目4個，項目范圍覆蓋濟南中央商務區、雪山片區、奧體片區、濟鋼片區等，產品業態涵蓋高端商務辦公、各類商業、改善型住宅、星級酒店以及產業地產，產品線十分全面。項目總用地面積約109萬平方米，規劃建筑面積約440萬平方米，至2022年底，公司資產規模達到約160億元。城投置業公司用了7年時間達到了蘇州圓融17年的開發建設與資產規模。
城投置業公司的七年發展有其歷史背景，是肩負了集團轉型突破的重任，在城投集團的堅強支持下迅速成長，也因此存在一些快速發展帶來的弊端。在接下來的時間，可以借鑒蘇州圓融的一些經驗，從加強企業市場化、市場研究深度化、產品設計精細化方面著手，全面提升企業管理及產品開發的質效，把集團地產開發業務板塊提升到一個新的高度。